开启重大变革：负扣税计划“酝酿中” 对澳大利亚房价有何影响？

（图片来源：realestate.com.au网站截图）

有报道称联邦政府已要求财政部就潜在变化提供建议，且有关总理阿尔巴尼斯(Anthony Albanese)是否会对现有负扣税计划进行改革的猜测越来越多。

此举可能预示着一项激进的新住房政策即将出台，据信联邦官员现在正在研究缩减负扣税和负扣税产生的税收优惠的方案。

什么是负扣税？

负扣税是在20世纪30年代在澳大利亚开始实行的，作为解决住房短缺的一种方式。它旨在激励澳人投资房地产并增加可供出租的房屋数量。

如果将房产比作投资，那么当房屋出租时，房东所获得的租金即可看作“收入”，那么在维护房屋上所花费的钱，包括银行贷款利息、水电费、房屋折旧、物业管理和维护费用、保险费……即被视为“支出”。

当房主的“支出”大于“收入”时，则意味着他们在该财政年度的“投资”亏损了。而负扣税则意味着，当他们报税时，这笔损失可以从他们的应税收入中扣除。

根据联邦财政部的数据显示，在2021-2022财政年度，有110万澳人拥有符合负扣税政策的房产。

谁可以从负扣税中受益？

对于负扣税计划，其中高收入人群受益最多，因为它最大限度地减少了他们应缴纳的所得税金额，同时允许他们随着时间的推移，通过投资获得资本收益。

根据联邦财政部的分析，2021-2022财年，应税收入最高的30%的个人获得了负扣税总收益的约65%。

支持负扣税的理由是什么？

通过刺激房地产投资，负扣税可帮助高收入的澳人通过房地产增加财富，同时增加可租赁房屋的数量。

许多人担心，如果没有负扣税计划，那么大量投资者要么提高租金以弥补损失，要么出售房产，从而减少本已紧张的出租市场上的可用房源。

反对负扣税的理由是什么？

联邦财政部的数据显示，2020-2021年负扣税导致27亿元的税收损失，且由于利率上升，今年这一数字可能会更高。

许多人认为，负扣税推动了富裕投资者的需求，从而推高了房价。由于大多数投资者选择购买现有房产，这进一步加剧了供应紧张。

住房负担能力已成为一个巨大的问题。澳大利亚住房和城市研究所（Australian Housing and Urban Research Institute）的研究表明，1996年高收入家庭仅占澳大利亚租房者的8%，而到2021年，收入约14万元或以上的家庭已占租房人口的24%。

联邦政府对负扣税的立场是什么？

联邦政府和联盟党此前都明确表示，双方均不打算改变澳大利亚目前的负扣税政策，然而，目前有关联邦政府寻求联邦财政部建议的报道表明，其对此事的立场可能已经转变。

绿党一直坚决反对负扣税，认为税收优惠帮助富有的投资者比首次购房者更容易买到房产。

澳大利亚曾于1985年取消了负扣税，但在房地产投资者的游说和悉尼的租金飞涨后，负扣税于1987年再次恢复。

在2019年的竞选活动中，当时的澳大利亚工党党魁肖顿（Bill Shorten)提议只允许对新建房产实行负扣税，然而当时工党输掉了选举。

其他国家也有负扣税吗？

德国、日本和加拿大等国家都有负扣税优惠政策。在美国，一处房产的租金损失只能用另一处房产的租金收入来抵消，而不能用就业收入来抵消。

在英国，租金收入和就业收入是分开征税的，租金损失只能用其他房产的利润来抵消或结转到下一年。新西兰正在逐步取消负扣税。（编译文章来源：realestate.com.au）

编辑：魏西